Kündigung per E‑Mail wirksam? – Das OLG Düsseldorf setzt ein digitales Ausrufezeichen
Die Digitalisierung verändert auch das Mietrecht – und das OLG Düsseldorf hat mit seinem Urteil vom 18. Dezember 2025 (Az. 10 U 65/24) ein klares Signal gesetzt: Eine Kündigung eines Gewerberaummietvertrags kann per E‑Mail wirksam sein, selbst wenn der Vertrag eine Schriftformklausel enthält. Für Vermieter und Mieter ist das ein Wendepunkt, denn viele Geschäftsbeziehungen laufen längst vollständig digital.
Als Rechtsanwältin für Mietrecht und Beraterin bei Haus & Grund Speyer begleite ich regelmäßig Mandanten, die mit Formfragen im Mietrecht konfrontiert sind. Dieses Urteil schafft an einer entscheidenden Stelle Klarheit – und zugleich neue Risiken.
Der Fall: Kündigung per E‑Mail – und ein Streit um 11.340 Euro
Die Mieterin einer Gewerbehalle kündigte das Mietverhältnis im Mai 2017 per E‑Mail. Die Vermieterin akzeptierte dies nicht und verweigerte die Rückzahlung der Mietkaution von 11.340 Euro. Ihre Argumentation: Eine E‑Mail erfülle die vereinbarte Schriftform nicht.
Der Streit landete vor dem Landgericht, dann vor dem OLG Düsseldorf. Dort ging es im Kern um zwei Fragen:
- Ist eine Kündigung per E‑Mail wirksam, wenn der Vertrag Schriftform verlangt?
- Darf die Vermieterin mit (vermeintlichen) Mietrückständen aufrechnen?
Die Entscheidung: § 127 BGB öffnet die Tür zur digitalen Kündigung
Das OLG Düsseldorf entschied: Die vereinbarte Schriftform war keine gesetzliche, sondern eine gewillkürte Schriftform. Für diese gilt § 127 BGB – und der erlaubt ausdrücklich die telekommunikative Übermittlung, also auch E‑Mails.
Besonders wichtig: Die Parteien hatten während des gesamten Mietverhältnisses regelmäßig per E‑Mail kommuniziert, auch über wesentliche Vertragsfragen. Damit war klar: Die E‑Mail entsprach der gelebten Vertragspraxis.
Die Kündigung war also wirksam.
Weitere Kernaussagen des OLG
- Aufrechnung trotz Verjährung: Die Vermieterin durfte mit verjährten Mietforderungen aufrechnen, weil die Kaution als Sicherungsinstrument dient.
- Fortsetzung des Mietverhältnisses: Nutzt der Mieter die Räume nach Kündigung weiter, läuft der Vertrag automatisch weiter.
- Beweislast: Wer Kaution zurückfordert, muss beweisen, dass keine offenen Forderungen bestehen.
Was bedeutet das für die Praxis?
Für Gewerbemieter und Vermieter ist das Urteil ein Weckruf:
Für Vermieter
- Schriftformklauseln müssen künftig klarer formuliert werden, wenn wirklich eine eigenhändige Unterschrift verlangt wird.
- Wer digital kommuniziert, schafft damit eine Formpraxis, die später bindend sein kann.
Für Mieter
- Kündigungen per E‑Mail können rechtssicher sein – aber nur, wenn der Vertrag keine strengere Form eindeutig verlangt.
- Die Beweislast bleibt hoch: Versand, Zugang und Inhalt müssen dokumentiert werden.
Mein Fazit als Rechtsanwältin für Mietrecht
Das Urteil bringt das Mietrecht näher an die Realität moderner Geschäftsbeziehungen. In meiner Beratungspraxis in der Region Speyer – Ludwigshafen – Mannheim – Heidelberg erlebe ich häufig Unsicherheiten rund um Formvorschriften. Dieses Urteil schafft Klarheit – aber auch neue Fallstricke. Wer kündigen oder eine Kündigung prüfen möchte, sollte die Vertragsgestaltung und die bisherige Kommunikation genau analysieren.