Eigenbedarfskündigung gescheitert – Das AG Lübeck setzt klare Grenzen für Vermieter

Das Amtsgericht Lübeck hat mit Urteil vom 23. Februar 2026 (Az. 26 C 1728/24) ein deutliches Signal an Vermieter gesendet: Eine Eigenbedarfskündigung hält nur dann stand, wenn der Nutzungswunsch konkret, ernsthaft und nachvollziehbar belegt ist. Vage Pläne oder widersprüchliche Umstände reichen nicht aus. Für Mieter bedeutet das Urteil eine spürbare Stärkung ihrer Rechte – und für Vermieter eine Mahnung zur Sorgfalt.

Als Rechtsanwältin Birgit Schmidt, spezialisiert auf Arbeitsrecht und mit langjähriger Beratungspraxis im Mietrecht, erlebe ich regelmäßig, wie emotional und rechtlich anspruchsvoll Eigenbedarfskündigungen sind. Dieses Urteil zeigt exemplarisch, woran Vermieter scheitern – und wie Mieter sich erfolgreich wehren können.

Der Fall: Streit, Unsicherheit und ein angeblicher Nutzungswunsch

Zwei Geschwister hatten ein Mehrfamilienhaus erworben. Die Mutter – zugleich Verwalterin – hatte der Mieterin zuvor zugesichert, dass sich durch den Eigentümerwechsel nichts ändern werde. Doch nach mehreren Auseinandersetzungen über Mietkürzungen, Mängel und Nebenkostenabrechnungen kündigten die neuen Eigentümer wegen Eigenbedarfs.

Begründung: Eine der Klägerinnen, die unter Hör‑, Seh‑ und Gehbehinderung leidet, benötige die Erdgeschosswohnung, um selbstständiger leben zu können.

Die Mieterin hielt dies für vorgeschoben – und das Gericht gab ihr Recht.

Die Entscheidung: Kein konkreter Nutzungswille – Kündigung unwirksam

Das AG Lübeck stellte klar:

• Eigenbedarf erfordert einen ernsthaften, zeitnahen und konkretisierten Nutzungswunsch.
• Ein bloßes „Interesse“ oder eine mögliche spätere Nutzung genügt nicht.
• Zweifel gehen zulasten des Vermieters.
• Streitigkeiten im Vorfeld können ein starkes Indiz für vorgeschobenen Eigenbedarf sein.
• Der Einziehende muss die Wohnung kennen und sich mit der konkreten Nutzung auseinandergesetzt haben.

Im vorliegenden Fall fehlte es an dieser „Planungsreife“. Die Klägerin hatte weder die Wohnung besichtigt noch nachvollziehbar dargelegt, wie sie dort – trotz erheblicher Einschränkungen – selbstständig leben wollte. Auch die Größe der Wohnung (4,5 Zimmer mit Garten) sprach eher für einen Überbedarf.

Die Räumungsklage wurde abgewiesen.

Was bedeutet das Urteil für die Praxis?

Für Vermieter

• Eigenbedarf muss substantiiert dargelegt werden.
• Emotionale oder familiäre Motive reichen nicht – es braucht konkrete Fakten.
• Widersprüche, fehlende Besichtigungen oder vorherige Konflikte können die Kündigung zu Fall bringen.

Für Mieter

• Zweifel am Nutzungswillen sind ein starkes Verteidigungsargument.
• Dokumentierte Streitigkeiten oder widersprüchliche Aussagen der Vermieterseite können entscheidend sein.
• Eine anwaltliche Prüfung lohnt sich fast immer.

Mein Fazit als Rechtsanwältin

Dieses Urteil zeigt, wie wichtig eine saubere rechtliche Argumentation ist – auf beiden Seiten. In meiner Beratungspraxis erlebe ich häufig, dass Vermieter die Anforderungen an Eigenbedarf unterschätzen und Mieter ihre Verteidigungsmöglichkeiten nicht kennen. Das AG Lübeck schafft hier Klarheit: Eigenbedarf ist kein Freifahrtschein. Er muss echt, konkret und nachvollziehbar sein.