oder…. was ist verbotene Eigenmacht?
Wenn ein Mieter über Monate hinweg keine Miete zahlt, steigt bei vielen Vermietern der Druck. Die Kündigung ist ausgesprochen, die Geduld erschöpft – und der Gedanke liegt nahe, selbst tätig zu werden. Besonders häufig kommt es dann zu einer Maßnahme, die juristisch fast immer im Desaster endet: dem eigenmächtigen Austausch der Türschlösser. Was viele Vermieter nicht wissen oder unterschätzen: Dieses Vorgehen ist verbotene Eigenmacht und damit rechtswidrig, selbst wenn der Mieter eindeutig im Rückstand ist.
Was bedeutet verbotene Eigenmacht?
Nach § 858 Abs. 1 BGB begeht verbotene Eigenmacht, wer einem anderen den Besitz entzieht oder ihn in der Ausübung seines Besitzes stört, ohne dass dieser zugestimmt hat. Der entscheidende Punkt: Der Besitzschutz ist rechtsneutral. Das bedeutet, dass es für die Beurteilung der Besitzstörung völlig unerheblich ist, ob der Vermieter im Recht ist, ob eine Kündigung ausgesprochen wurde oder ob der Mieter tatsächlich im Rückstand ist.
Der Vermieter darf den Mieter nicht aussperren, nicht räumen und nicht eigenmächtig den Zugang verhindern. Räumungen sind ausschließlich Sache des Gerichtsvollziehers.
Ein einfaches Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter kündigt seinem Mieter fristlos, nachdem dieser drei Monate lang keine Miete gezahlt hat. Noch am selben Tag lässt er das Türschloss austauschen, um den Mieter am Betreten der Wohnung oder Gewerberäume zu hindern. Der Mieter steht vor verschlossener Tür und beantragt beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes.
Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Der Vermieter wird verpflichtet, sofort wieder Zugang zu gewähren und einen Schlüssel auszuhändigen. Die Begründung ist eindeutig: Der Schlossaustausch stellt verbotene Eigenmacht dar. Aber das Mietverhältnis ist doch durch die fristlose Kündigung beendet? Das zählt im sind im Besitzschutzverfahren ausgeschlossen. Der Mieter hat Anspruch auf Wiedereinräumung nach § 861 BGB, und ein Verfügungsgrund muss nicht einmal gesondert dargelegt werden. Daher gilt für Vermieter … nicht ohne meinen Anwalt….
Diese Linie entspricht der ständigen Rechtsprechung, die Vermietern ausdrücklich untersagt, selbst zu räumen oder den Zugang zu verwehren.
Welche Folgen drohen Vermietern?
Wer eigenmächtig handelt, riskiert erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen:
- Schadensersatzansprüche des Mieters (z. B. Hotelkosten, Umsatzausfall, Anwaltskosten)
- Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens
- Strafrechtliche Risiken, etwa wegen Nötigung oder Hausfriedensbruch
- Verlust der eigenen Rechtsposition im Hauptsacheverfahren
Der vermeintlich schnelle Weg wird damit schnell zum teuersten.
Wie Vermieter richtig vorgehen
Auch wenn die Situation belastend ist, bleibt der rechtliche Weg immer der beste, auch wenn
es nicht der schnellste Weg ist…
Der Austausch von Schlössern ist und bleibt verbotene Eigenmacht – unabhängig von Mietrückständen oder Kündigungen. Vermieter sollten daher konsequent den rechtlich vorgesehenen Weg gehen, um teure Fehler zu vermeiden. Für Mieter bedeutet dies: Auch bei Zahlungsproblemen bleibt der Besitz geschützt, bis ein Gerichtsvollzieher tätig werden kann.