BGH kippt großzügige Linie zur Untervermietung: Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) sorgt derzeit für erhebliche Bewegung im Mietrecht. Der BGH hat die bisherige, eher mieterfreundliche Rechtsprechung zur Untervermietung überraschend korrigiert und eine klare Grenze gezogen: Eine Untervermietung ist nicht mehr erlaubnispflichtig durchsetzbar, wenn der Mieter damit Gewinne erzielt.
Damit verabschiedet sich der BGH von der jahrzehntelang vertretenen Auffassung, wonach bereits das Interesse, die eigenen Wohnkosten zu reduzieren, ein „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 553 BGB darstellt. Die neue Linie ist deutlich strenger – und sie hat weitreichende Folgen für die Praxis.
Gewinnerzielung ist kein berechtigtes Interesse mehr
Nach der Entscheidung liegt ein berechtigtes Interesse nur noch vor, wenn der Mieter durch die Untervermietung Kosten decken, nicht aber Gewinne erzielen möchte. Alles, was über die eigene Nettokaltmiete und die umlagefähigen Betriebskosten hinausgeht, wertet der BGH als unzulässige wirtschaftliche Verwertung der Mietsache.
Der BGH begründet dies mit der gesetzgeberischen Intention: § 553 BGB soll Mietern helfen, ihre Wohnung trotz veränderter Lebensumstände zu behalten – etwa bei Trennung, Arbeitsplatzwechsel oder finanziellen Engpässen. Die Norm sei jedoch nicht dafür geschaffen worden, Mietwohnungen zu einer Einnahmequelle zu machen. Die wirtschaftliche Verwertung stehe dem Eigentümer zu, nicht dem Mieter.
Konsequenzen für Mieter
Für Mieter bedeutet das Urteil eine deutliche Einschränkung. Wer künftig untervermieten möchte, muss nachweisen, dass:
- ein berechtigtes Interesse besteht,
- keine Gewinnerzielung erfolgt,
- und die Untervermietung transparent und nachvollziehbar kalkuliert ist.
Insbesondere Modelle, die Airbnb‑ähnlich funktionieren oder bewusst überhöhte Untermieten verlangen, sind nach dieser Entscheidung kaum noch durchsetzbar.
Konsequenzen für Vermieter
Vermieter erhalten durch das Urteil ein deutlich stärkeres Instrumentarium:
- Die Verweigerung der Erlaubnis ist rechtssicher möglich, wenn der Mieter Gewinne erzielen will.
- Kündigungen wegen unerlaubter Untervermietung haben künftig bessere Erfolgsaussichten.
- Streitigkeiten über „angemessene Untermiete“ werden sich reduzieren, da der BGH eine klare Obergrenze gesetzt hat.
Fazit
Das Urteil markiert einen Wendepunkt im Mietrecht. Es stärkt die Eigentümerposition und zwingt Mieter zu einer deutlich sorgfältigeren Planung ihrer Untervermietungsmodelle. Für die Praxis bedeutet das: Untervermietung bleibt möglich – aber nur noch zur Kostendeckung, nicht zur Gewinnerzielung.
Als Rechtsanwältin mit Schwerpunkt Miet‑ und Immobilienrecht begleite ich Vermieter und Mieter bei der rechtssicheren Gestaltung von Untervermietungskonzepten und der Durchsetzung ihrer Ansprüche.